Veelgestelde vragen

Mijn SituatieDe regelsHypotheekDe bank

Wat zijn de mogelijkheden in mijn situatie?

De bank stelt onder meer aan de hand van uw inkomen van de afgelopen drie jaar vast wat uw ‘bestendig inkomen’ is (zie ook ‘Wat wordt precies bedoeld met bestendig inkomen?’). Als er te veel onzekerheid is over uw inkomen zal de bank, ook in uw belang, u adviseren nog geen hypotheek af te sluiten.
De bank kijkt naar het gemiddelde inkomen dat u de afgelopen drie jaren als zzp’er hebt verdiend. Het inkomen dat u verdiende in vast dienstverband, telt dus niet mee bij de berekening van uw inkomen. Werkt u korter dan drie jaar als zzp’er, dan kan de bank een inschatting maken van het inkomen dat u als zzp’er kunt gaan verdienen. Naarmate u korter als zzp’er werkt, is het voor de bank wel moeilijker om een inschatting te maken.
Als u gaat verhuizen, moet u een nieuwe hypotheekaanvraag doen. Daarvoor stelt de bank opnieuw uw inkomen vast. Daarbij gelden de regels die van toepassing zijn op uw positie als zzp’er.
Het is sowieso verstandig om te zien of een andere bank u misschien wél een hypotheek wil verstrekken. Verzekeraars en pensioenfondsen bieden soms ook hypotheken aan. Daarnaast zijn er gespecialiseerde adviseurs en tussenpersonen die u kunt vragen om uw situatie in kaart te brengen.
Het is belangrijk dat u alle stukken verzamelt die nodig zijn om uw bestendig inkomen vast te stellen. Dat zijn financiële documenten zoals belastingaangiftes en -aanslagen, jaarrekeningen van uw eenmansbedrijf, VOF of BV en overzichten van de saldi van spaarrekeningen of beleggingsrekeningen. Verder kunt u ‘niet-financiële bewijsstukken’ verzamelen waaruit de bank of adviseur kan opmaken wat uw capaciteiten zijn. Denk bijvoorbeeld aan diploma’s, getuigschriften of een businessplan. Zorg dat u deze stukken paraat hebt tijdens het gesprek met uw bank of adviseur. Alles waaruit zij kunnen concluderen dat u in staat bent om een bestendig inkomen te genereren, maakt de beoordeling makkelijker.

Raadpleeg ook de checklist voor zzp’ers.

Het is belangrijk dat u alle stukken verzamelt die nodig zijn om uw bestendig inkomen vast te stellen. Dat zijn financiële documenten zoals belastingaangiftes en -aanslagen, loonstroken en jaaropgaven van vroegere werkgevers en overzichten van de saldi van spaarrekeningen of beleggingsrekeningen. Verder kunt u ‘niet-financiële bewijsstukken’ verzamelen waaruit de bank of adviseur kan opmaken wat uw capaciteiten zijn. Denk bijvoorbeeld aan diploma’s en getuigschriften. Zorg dat u deze stukken paraat hebt tijdens het gesprek met uw bank of adviseur. Alles waaruit zij kunnen concluderen dat u in staat bent om een bestendig inkomen te genereren, maakt de beoordeling makkelijker.

Raadpleeg ook de checklist voor flexwerkers.

Als u een fase-C-contract hebt, dan hebt u een overeenkomst voor onbetaalde tijd met uw uitzendbureau. Dat betekent dat uw loon wordt doorbetaald, ook als u (tijdelijk) geen opdracht hebt. De bank kan zo’n contract beoordelen als een bestendig inkomen. Informeer de bank bij uw hypotheekaanvraag dus zo goed mogelijk over het soort uitzendcontract dat u hebt.
Het is belangrijk dat uw bank u goed uitlegt waarom u niet in aanmerking komt voor een hypotheek. Daarnaast is het goed om een second opinion te vragen bij een andere partij. Een van de uitgangspunten van de Nederlandse overheid is dat er sprake moet zijn van vrije marktwerking. Banken en andere hypotheekaanbieders mogen hun eigen criteria hanteren bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag, maar zij moeten deze wel kunnen toelichten.

Bent u, mede door de informatie op deze website, van mening dat u in aanmerking moet komen voor een hypotheek, maar is uw aanvraag afgewezen? Wij horen graag uw verhaal. Vul dit formulier  in en deel uw ervaring met ons. Verder kunt u bij instanties als AFM en KIFID terecht met klachten over financiële instellingen.

Of dit mogelijk of verstandig is, hangt af van uw specifieke situatie. Neem contact op met uw adviseur of de bank om dit te bespreken.
Wettelijk niet, maar het is wel verstandig. Als u een hypotheek afsluit, kan dat het juiste moment zijn om een aantal andere zaken ook formeel te regelen, zodat u zeker weet dat u uw hypotheek nog kunt betalen als u met pensioen bent. Bespreek dit vooral met een financieel adviseur. Er zijn fiscaal aantrekkelijke mogelijkheden voor u als zzp’er of flexwerker.

Wat moet ik weten over wet- en regelgeving?

Een flexwerker is iemand met een flexibel arbeidscontract, zoals een arbeidscontract voor bepaalde duur, een nulurencontract of oproepcontract. Meestal is zo’n contract voor korte tijd. Een flexwerker heeft dus geen vaste baan, maar werkt vaak achtereenvolgend voor verschillende werkgevers. Ook mensen die voor een uitzendbureau werken, zijn flexwerkers.

Een zzp’er werkt – zonder arbeidscontract – voor verschillende opdrachtgevers. Zzp’ers staan vaak als ondernemer ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en regelen alles zelf, van aqcuisitie tot boekhouding.

Volgens de omschrijving in de wet hebben zzp’ers en flexwerkers geen vast inkomen. Werknemers in vaste dienst hebben volgens de wet wel een vast inkomen en kunnen dit aantonen met een werkgeversverklaring. Dit verschil is van groot belang bij de beoordeling van de hypotheekaanvraag.
Ja, die zijn er. In de wet is bepaald dat banken op verantwoorde wijze hypotheken moeten verstrekken. Voor mensen zonder vast inkomen moeten de banken hiervoor het bestendig inkomen vaststellen. De basis hiervan is het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar. Als daar een dalende trend in zit zullen de banken hierbij een extra reserve hanteren en in sommige gevallen zal het inkomen van het laatste jaar als maximum aangehouden worden.

Daarnaast geldt dat de bank van deze regel mag afwijken, als er op een andere manier voldoende zekerheid bestaat. Als u pas twee of misschien zelfs één jaar als zzp’er of flexwerker werkt, mag de bank ook daarvan uitgaan. Om uw bestendig inkomen vast te stellen is de prognose van uw toekomstig inkomen dan extra belangrijk. Bij de beslissing om wel of niet een hypotheek te verstrekken, spelen meerdere factoren een rol. De bank neemt de uiteindelijke beslissing op basis van uw hele financiële situatie.

Een werkgeversverklaring is een verklaring van de werkgever waarin hij de inkomenssituatie van zijn werknemer toelicht. De werkgeversverklaring is een belangrijk document bij een hypotheekaanvraag. Met dit formele document kunt u aantonen wat voor dienstverband u heeft: tijdelijk of vast. Verder staat op de werkgeversverklaring de hoogte van uw inkomen.
De intentieverklaring is een formeel document waarmee de werkgever aangeeft dat hij het voornemen heeft u in vaste dienst te nemen, als u op hetzelfde niveau blijft presteren en de bedrijfsomstandigheden gelijk blijven. De waarde van dit document verschilt per hypotheekverstrekker. Sommige banken verstrekken met een intentieverklaring een hogere hypotheek, omdat zij een tijdelijk dienstverband met intentieverklaring beschouwen als een vast en bestendig inkomen.
Dat lijkt misschien op koffiedik kijken, maar dat is het niet. Cruciaal is de toevoeging ‘door een terzake deskundige onderbouwd’. Hiermee geeft de wetgever aan dat de hypotheekverstrekker op basis van een onderbouwde berekening een inschatting mag maken van de toekomstige inkomsten van de hypotheekaanvrager. Deze onderbouwde berekening is gebaseerd op uw financiële situatie, maar ook op uw kennis en ervaring als zzp’er of flexwerker. Op basis daarvan stelt de bank zo goed als mogelijk vast of het inkomen uit het verleden bestendig is en dus haalbaar in de toekomst. Bij onvoldoende zekerheid zal de bank geen hypotheek verstrekken.
Bij deze uitdrukking gaat het erom in hoeverre u in staat bent langere tijd een inkomen te verdienen. Bij zzp’ers en flexwerkers varieert dit inkomen vaak. Banken en adviseurs kunnen het gemiddelde inkomen over een bepaalde periode berekenen en op basis van een goede onderbouwing beoordelen of dit inkomen ook haalbaar is in de toekomst. Dat wordt bedoeld met bestendig inkomen. Bestendigheid van het inkomen speelt een grote rol bij de beoordeling van de hypotheekaanvraag van zzp’ers en flexwerkers.
Om uw maximale hypotheek te bepalen, moet de hypotheekverstrekker weten wat uw toetsinkomen is. Bij het vaststellen van dit toetsinkomen kijkt de bank naar meerdere factoren, maar de belangrijkste is wel uw inkomsten uit arbeid.
De ‘loan to income’ of inkomensnorm geeft aan hoeveel u mag lenen ten opzichte van uw (toets)inkomen. Het gaat om het percentage van uw inkomen dat u volgens de wet maximaal kunt gebruiken voor betaling van de woonlasten (de bruto hypotheeklasten). Dit percentage varieert met het inkomen en de rentestand. Actuele informatie hierover vindt u o.a. op de website van de AFM.
De ‘loan to value’ is een norm die bepaalt hoe hoog de hypotheek mag zijn ten opzichte van de waarde van de woning. In 2017 mag u maximaal 101% van de waarde van de woning lenen. Vanaf 2018 mag u niet meer lenen dan de waarde van uw woning. Een bank neemt altijd zelf de beslissing over de maximale hypotheek die zij verstrekt. Door een lagere hypotheek af te sluiten ten opzichte van de waarde van de woning, kan de bank risico’s beperken.
Meer informatie hierover vindt u o.a. op de website van de rijksoverheid.

Wat moet ik weten over mijn hypotheek?

Als u gaat verhuizen, moet u een nieuwe hypotheekaanvraag doen. Daarvoor stelt de bank opnieuw uw inkomen vast. Daarbij gelden de regels die van toepassing zijn op uw positie als zzp’er.
Als u van baan wisselt of als zzp’er aan de slag gaat, heeft dat geen gevolgen voor uw bestaande hypotheek. Wel is het wenselijk de wijziging in uw situatie aan de bank door te geven, om er zeker van te zijn dat uw hypotheek nog afgestemd is op uw actuele situatie. Van belang is of u als zzp’er of flexwerker nog aan uw hypotheekverplichtingen kunt voldoen, ook als u met pensioen gaat of arbeidsongeschikt zou worden. Over het algemeen is het verstandig dat u beschikt over een financiële buffer om periodes met minder inkomen te overbruggen.
Over het algemeen zijn alle banken bereid om – binnen de regels – een hypotheek te verstrekken aan zzp’ers en flexwerkers. Daarbij heeft iedere bank zijn eigen commerciële beleid. Sommige banken richten zich meer op bepaalde doelgroepen.
Er zijn ook andere partijen, zoals verzekeraars en pensioenfondsen die hypotheken aanbieden. Daarnaast zijn er gespecialiseerde adviseurs en tussenpersonen die u kunt vragen om uw situatie in kaart te brengen.
De bank gebruikt bij de beoordeling van uw hypotheekaanvraag onder meer de werkgeversverklaring van uw huidige werkgever. Het is uw eigen verantwoordelijkheid dat u daarbij zaken meldt, die van invloed kunnen zijn op de hypotheekaanvraag. Als u zeker weet dat u over drie maanden als zzp’er aan de slag gaat, is het dus verstandig om dat te vertellen. Ook al heeft dit mogelijk een negatieve invloed op het besluit van de bank. Het is goed u te realiseren dat de bank bij het beoordelen van de hypotheekaanvraag vooral ook in uw belang handelt. Zorg dat de bank op basis van de juiste informatie een hypotheek verstrekt.
Hypotheekverstrekkers streven ernaar producten te ontwikkelen die passen bij specifieke doelgroepen. Zij moeten zich daarbij uiteraard wel aan de regels houden. Uw adviseur of bank kan u adviseren wat voor u de beste hypotheek is.
Dit hangt helemaal af van uw situatie. Neem contact op met uw bank of adviseur om te bespreken of dit mogelijk is en wat de voordelen kunnen zijn.
Niet per se. Of het verstandig is hangt af van uw situatie. Werknemers met een vast dienstverband kunnen meestal terugvallen op sociale verzekeringen. Als zzp’er of flexwerker bent u minder beschermd tegen inkomensdaling door ziekte en dergelijke.

Het is mogelijk dat uw bank een overlijdensrisicoverzekering verplicht stelt bij een hypotheek. Dat geldt overigens niet alleen voor zzp’ers of flexwerkers, maar ook voor mensen met een vast dienstverband. Laat u hierover informeren door uw adviseur of bank.

Spaargeld gebruiken bij aankoop van een woning kan een goed idee zijn. U heeft een minder hoge hypotheek nodig en daardoor zijn de maandelijkse lasten lager. Een nadeel kan zijn dat ook de fiscale aftrekposten lager zijn. Om te beoordelen wat in uw situatie verstandig is, raden wij u aan contact op te nemen met uw adviseur of bank.
Ja, dat is mogelijk. Het voordeel is dat u een lagere hypotheek kunt afsluiten. De hypotheek moet dan wel voldoen aan de fiscale regels. Verder moet u de hypotheek melden bij de belastingdienst om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Kijk voor meer informatie op de site van de belastingdienst.

Een andere mogelijkheid is borgstelling door uw ouders. Uw ouders betalen dan de rente en aflossing, als u die niet meer kunt opbrengen. Met een borgstelling kan het zijn dat de bank een hogere hypotheek verstrekt. Om te beoordelen wat in uw situatie verstandig is, raden wij u aan contact op te nemen met uw adviseur of bank.

Bij veel banken is het mogelijk de hypotheek uitsluitend op naam van uw partner te zetten, terwijl het huis op naam van u beiden staat. In de hypotheekovereenkomst wordt wel vastgelegd dat u geen recht hebt op het huis, als uw partner de hypotheeklasten niet meer kan voldoen. Om te beoordelen wat in uw situatie mogelijk is, raden wij u aan contact op te nemen met uw adviseur of bank.
Tweeverdieners mogen het tweede inkomen in ieder geval gedeeltelijk meetellen bij de berekening van het maximale hypotheekbedrag. Het is afhankelijk van uw situatie hoe de exacte berekening eruit ziet. Vraag uw bank of adviseur om advies.
Nationale Hypotheek Garantie is een garantie van stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) op hypotheken tot 247.450 (vanaf 1 januari 2017). De garantie beschermt u tegen gedwongen verkoop met verlies. Dit kan aan de orde zijn als uw inkomen daalt door arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of beëindiging van uw relatie. Wanneer u daardoor de hypotheeklasten niet meer kunt dragen, zoekt stichting WEW samen met uw bank naar een oplossing.

Ook als als zzp’er of flexwerker kunt u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie krijgen. U moet dan wel inkomsten over de laatste drie jaren kunnen aantonen. De bank hanteert het gemiddelde daarvan als toetsinkomen om uw maximale hypotheek vast te stellen.

Het is waar dat u met een annuïteitenhypotheek vermogen opbouwt in de vorm van waarde in uw huis. Uw woonlasten zijn ook aanzienlijk lager als u geen hypotheeklasten meer hebt. Maar van de waarde in uw huis kunt u niet eten. Tenzij u uw afbetaalde huis verkoopt. Laat u goed adviseren over pensioenopbouw. Het is van belang hier tijdig rekening mee te houden bij uw financiële planning.

Hoe werken de banken?

De bank beoordeelt uw hypotheekaanvraag op basis van de wet- en regelgeving. Daarin staat dat de bank moet uitgaan van het bestendig inkomen. Dat is het gemiddelde inkomen dat u de afgelopen drie jaren als zzp’er of flexwerker hebt verdiend. De bank mag van deze regel afwijken, als er op een andere manier voldoende zekerheid bestaat. De bank kan bijvoorbeeld uitgaan van het inkomen van de laatste twee jaren of misschien zelfs het laatste jaar en een onderbouwde prognose van het toekomstig inkomen. Bij de veelgestelde vragen onder ‘De regels’ vindt u meer informatie hierover.
De bank heeft een aantal documenten nodig om uw hypotheekaanvraag te kunnen beoordelen. Dat zijn onder meer financiële documenten zoals jaarrekeningen, belastingaangiftes en –aanslagen, overzichten van spaarrekeningen enzovoorts. Raadpleeg hiervoor de checklist voor zzp’ers of de checklist voor flexwerkers.
De bank moet vanuit haar zorgplicht goed afwegen of er sprake is van verantwoord lenen. Ze moet op basis van uw toetsinkomen bepalen wat het bedrag is van uw maximale hypotheek. Ook de waarde van de woning is van belang bij het bepalen van uw maximale hypotheek.
Bij de beoordeling van uw hypotheekaanvraag moet de bank eerst uw toetsinkomen vaststellen. Bij zzp’ers en flexwerkers kijkt de bank daarvoor naar de inkomsten van de laatste drie jaren. Werkt u minder dan drie jaren als zzp’er of flexwerker, dan heeft de hypotheekaanbieder de mogelijkheid uit te gaan van het inkomen van de laatste twee jaren of misschien zelfs het laatste jaar en een onderbouwde prognose van het toekomstig inkomen. Verder kan de bank de verwachte inkomsten uit vermogen meerekenen.
Het is zowel voor u als voor de bank belangrijk dat uw hypotheeklasten passen bij uw inkomen, zodat u geen betalingsproblemen krijgt. Als u onverhoopt toch niet aan uw hypotheekverplichtingen kunt voldoen, dan heeft de bank uw woning inderdaad als onderpand. Zij kan dan overgaan tot (gedwongen) verkoop. Maar dit is een situatie die u niet wilt en de bank ook niet. Zo’n situatie kent alleen verliezers. De bank ziet het als haar taak om alles te doen om deze situatie te voorkomen.
Hypotheekadvies is tegenwoordig niet gratis. Dat was vroeger ook niet het geval, maar toen werden de kosten verwerkt in de rente of de afsluitkosten van de hypotheek. Om de kosten transparanter te maken, wordt het advies nu apart berekend. Adviseurs en banken moeten daarbij vooraf duidelijk maken wanneer en waarvoor u moet betalen. Overigens rekenen veel hypotheekaanbieders voor het eerste oriënterende gesprek geen kosten.
Hypotheekaanbieders gebruiken vaak het begrip maatwerk om aan te geven dat iedere aanvraag anders is en anders behandeld kan worden. Juist omdat de persoonlijke en zakelijke situaties van zzp’ers en flexwerkers zo kunnen verschillen, wordt deze term vaak in deze context gebruikt.
De kosten van hypotheekadvies zijn voor een belangrijke gedeelte gebaseerd op het aantal uren dat nodig is om een goed advies uit te brengen. De hypotheekaanvraag van een zzp’er of flexwerker is vaak wat lastiger te beoordelen en kost daardoor meer tijd dan de aanvraag van iemand met een vast dienstverband. Het zou dus kunnen dat de bank of adviseur hierdoor hogere kosten in rekening brengt.

Stel uw vraag



Neem de beveiligingscode over:

captcha

Geef uw mening over deze website